収益不動産物件の空室対策21選！

1. 物件、設備の改善

空室対策の一つとして最も直接的なアプローチが物件そのものとその設備の改善です。物件の魅力を最大限に引き出し、新たなターゲット層を引きつけるためにリフォームや人気の設備導入を検討することが重要です。これにより、物件の質を向上させるだけでなく、競争力を強化し、投資のリターンを高めることが可能となります。ただし、こうした改善には一定の初期投資が必要になるため、そのコストを回収できるかどうかについて、事前に十分な調査やシミュレーションを行い、慎重に検討する必要があります。

1-1. リフォーム・リノベーション

物件の価値を最大化するためには、リフォームやリノベーションが有効な手段となります。特に築年数が経過した物件の場合、現代のライフスタイルに合わせて更新することで、新たな需要層を開拓することが可能です。この改修は、表層リノベーション（ペイントやクロスの張り替えなど）からフルリノベーション（設備の取り替えや間取りの変更など）まで様々なスケールで行うことが可能です。バリアフリー対応にすることで高齢者向けの需要を掘り起こしたり、ペット可にすることでペットを飼いたいと考える層を引きつけるなど、リフォーム・リノベーションは多角的なニーズに対応する手段ともなり得ます。

1-2. 人気設備の導入

物件の魅力を高めるためのもう一つの重要な要素が、人気の設備・機能の導入です。入居者が安心して生活できるセキュリティ機能（オートロック、テレビモニター付きインターフォン）、在宅ワークの広がりで一気に需要が高まったインターネット無料や高速インターネット環境、一年中快適な室温を保つエアコン、快適なバスタイムを提供する追い焚き機能付きバスルームなど、生活の質を向上させる設備に高い価値を見い出しています。これらの設備を導入することで、物件はさまざまなライフスタイルやニーズに対応可能となり、幅広い層からの需要を獲得することが可能となります。ただし、人気設備はトレンドが変わる可能性があることを理解しておく必要があります。

2. 募集”方法”の改善

物件の魅力を伝えるためには、戦略的な募集方法が不可欠です。これには物件の掲載情報の充実や、不動産仲介会社との連携強化、ポータルサイトや自社サイトを活用した情報発信、さらにはSNSマーケティングなどが含まれます。これらの手段を通じて、多くの可能性ある入居者に対して物件の存在とその魅力を効果的に伝えることが可能になります。

2-1. 物件の掲載情報の強化

物件の掲載情報は、潜在的な賃貸者が物件を知るための最初のステップです。そのため、その価値を十分に伝え、魅力を最大限に引き立てることが重要です。具体的には、物件の特徴を的確に表現するための魅力的な写真や詳細で具体的な情報、周辺環境の説明などを提供します。ここでホームステージングの導入も考慮に入れましょう。家具や装飾品を配置して、物件がどのように生活空間として利用できるのかを具体的にイメージさせることで、より魅力的に見せることができます。

【関連ページ】 空室率改善で注目のホームステージングとは？

また、物件の特色や設備（バリアフリーやペット可など）を強調することで、特定のニーズを持つ賃貸者に対する訴求力を強化することも可能です。物件の情報を的確に伝え、潜在的な賃貸者に物件の魅力を理解してもらうことで、より多くの関心を引きつけ、空室率の改善につなげます。

2-2. 不動産仲介会社への働きかけ、連携強化

不動産仲介会社は物件の集客とPRにおいて重要なパートナーです。そのため、定期的な情報の更新や広告料の見直し、定期的なミーティングの設定などを通じて、仲介会社との連携を強化することが有効です。また、彼らに対して物件の特長や強みを的確に伝えることで、仲介会社から賃貸者に対する物件のプレゼンテーションの質を向上させることも可能です。

2-3. ポータルサイト

主要な不動産ポータルサイトに物件情報を掲載することは、多くの賃貸者に物件を知ってもらうための重要な手段です。ポータルサイトの選定は、ターゲットとなる顧客の属性やニーズに基づいて行うべきです。さらに、ポータルサイト上の情報は定期的に更新し、物件の最新の情報を反映させることが重要です。

2-4. 自社サイト（オウンドメディア）のWEBマーケティング

自社サイトを活用したWEBマーケティングも、入居者獲得のための重要な手段です。これには、SEO（検索エンジン最適化）やSEM（検索エンジンマーケティング）を実施し、ウェブからの物件情報へのアクセスを増やすことが含まれます。また、物件の特長や周辺環境、生活情報などを詳細に掲載することで、賃貸者に対してより深い情報提供を行うことができます。

2-5. SNSマーケティング

SNSマーケティングは、物件の特長や周辺環境、生活情報を提供することで、物件への関心を高めることができます。具体的には、ブログやYouTube、Twitter、TikTok、LINEなどのプラットフォームを活用し、物件やその周辺のライフスタイルに関する情報を共有します。これにより、賃貸者とのコミュニケーションを深め、物件への魅力を多角的に伝えることが可能となります。

3. 募集”条件”の改善

物件の需要を高めるためには、家賃や敷金、礼金などの募集条件の改善が不可欠です。これには、市場動向を考慮した適切な家賃設定、初期費用の軽減を目指した礼金や敷金の免除・減額、そして入居時の家賃を一時的に免除するフリーレントの導入などが考えられます。これらの施策は、入居のハードルを下げてより多くの入居希望者を引きつけるためのものです。ただし、物件に対する需要を高めるためには重要ですが、適切なバランスを保つことが求められます。家賃収入の減少や初期投資の増加といった短期的な負担が長期的な利益につながるよう、慎重な判断が必要となります。

3-1. 家賃の値下げ

家賃設定は物件の需要を大きく左右します。市場動向を踏まえた適切な家賃設定を行うことは、競争力を維持し、持続的な入居者獲得に繋がります。競合物件との比較を行い、家賃が高すぎないか、または適切な価値を反映しているかを定期的に確認しましょう。さらに、長期間の空室が続いている場合は、適度な値下げを検討することも一つの手段です。

3-2. 礼金・敷金の免除や減額

多くの賃貸者にとって、初期費用は入居の大きなハードルとなります。そのため、礼金や敷金の免除、または減額を提案することで、より多くの賃貸者にとって物件が魅力的な選択肢となります。また、保証人不要や保証会社の利用も低所得者や学生、外国人など特定の層に対する訴求力を強化する手段となります。

3-3. フリーレントの導入

フリーレントの導入は、入居初期の経済的な負担を軽減する効果的な手段です。特定の期間（通常は1ヶ月から2ヶ月）の家賃を免除することで、賃貸者の初期費用の負担を軽減し、賃貸契約への動機付けを強化します。フリーレントの期間は物件の特性や市場状況、狙うターゲット層により慎重に設定すべきです。

4. 物件の用途変更（コンバージョン）

物件の長期的な競争力を維持するためには、市況や地域の状況、物件の特性に応じて、物件の用途を変更することで新たな需要を見つけることも重要な戦略となります。用途変更はオフィスから住居へ、商業施設から住居やオフィスへ、またはSOHO対応物件、マンスリーマンション、社宅としての利用など、多岐にわたります。

4-1. オフィスからレジデンシャルへ

市場の動向により、オフィス需要が減少している場合、物件の用途をレジデンシャル（住宅）に変更することも一つの解決策です。この変換により、オフィスから住宅へのニーズをキャッチし、新たな賃貸者を獲得できます。ただし、レイアウトの変更や設備の改修など、物件のコンディションを住宅用途に適合させるための投資が必要となることを理解しておくべきです。

4-2. レジデンシャルからシェアハウスへ

若者や単身者のニーズを反映して、物件をシェアハウスに変更することも一つの手法です。これにより、共同生活を求める賃貸者や、生活費を節約したいと考える賃貸者に訴求できます。また、シェアハウスはコミュニティ形成の場ともなり、長期的な入居を促進する可能性もあります。

4-3. 商業施設からレジデンシャルやオフィスへ

商業施設の需要が下がっている場合、物件をレジデンシャルやオフィスに変更することが有効な場合もあります。特に、地元の商業活動の低下や人口流出など、長期的なトレンド変化に対応するための一つの方法となりえます。

4-4. SOHO対応物件への変更

テレワークの普及に伴い、住宅とオフィスの両方として使用できるSOHO（Small Office/Home Office）対応物件への変更も有効です。こうしたニーズの高まりは、これからも予想されるため、SOHO対応により新たな賃貸者層を獲得できる可能性があります。

4-5. マンスリーマンションへの変更

短期的に滞在する方々、例えば出張者や学生、短期労働者などをターゲットに、物件をマンスリーマンションに変更することも有効な手段です。これにより、短期契約でも一定の需要を見込むことができ、長期的な空室リスクを減らすことが可能となります。

4-6. 社宅への変更

企業とのパートナーシップを通じて物件を社宅として提供することも一つの選択肢です。これにより、安定した収益と長期的な契約を見込むことができます。特に、近隣に大企業や学校がある場合、社宅や学生寮としての利用を検討すると良いでしょう。ただし、一定の改装や設備投資が必要となる可能性もあります。

5. 退去防止

空室を減らすためには、そもそも既存の入居者が退去しないようにすることも大切です。この章では、清掃管理、駐車場や駐輪場の提供、定期的な入居者満足度調査などを通じて、入居者が長期間滞在できる環境を維持する方法について説明します。新規入居者を獲得するだけでなく、既存の入居者が継続して滞在することが空室率の改善に繋がります。

5-1. 清掃の管理

共用部分の清掃状況は、入居者の満足度に大きく影響します。定期的に清掃と整理整頓を行い、常に快適な環境を提供することで、入居者の満足度を高めることができます。専門の清掃業者を雇用するか、あるいは不動産管理会社に委託することも一つの選択肢です。

5-2. 駐車場、駐輪場の管理

車や自転車の利用者に対する駐車場や駐輪場の適切な管理も重要です。不法駐車や不法駐輪を防ぎ、入居者の利便性を保つことで、入居者の満足度を高めることができます。

5-3. 定期的な入居者満足度調査

入居者の声を定期的に収集することで、問題点を早期に発見し、改善することができます。具体的には、アンケート調査や定期的な面談などを通じて、直接的に入居者の声を聞くことが効果的です。

5-4. コミュニティ形成の支援

物件内のコミュニティ形成を支援することで、入居者間の絆を強め、長期的な入居を促すことができます。例えば、共有スペースの設置やイベントの開催、掲示板の設置などが考えられます。

5-5. サービスの提供

コンシェルジュサービスやクリーニングサービス、配送サービスなどの付加価値サービスを提供することも、入居者の満足度向上と退去防止に効果的です。これらのサービスは、入居者の生活を便利にし、物件の魅力を高めます。

入居者サービス例：「美と健康をコンセプトにしたINOVE+」

まとめ

各章で紹介した手法はそれぞれ異なりますが、一緒に組み合わせて利用することでより効果的な空室率改善策を見つけることができます。この記事が皆様の物件運営に役立つガイドブックとなり、空室率改善につながる一助となれば幸いです。